Programy rządowe wspierające kredytowanie mieszkalnictwa, a polegające de facto na subsydiowaniu popytu na rynku nieruchomości, choć opakowane w atrakcyjne hasła, są fundamentalnie szkodliwe. Takie cechy ma program „Kredyt na start”.
Trwa dyskusja o de facto kontynuacji wprowadzonego w 2023 r. za rządów PiS programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2%). Nowy program „Kredyt na start” 0% (KNS0%), podobnie jak ten poprzedni, ma na celu wsparcie finansowe wybranych grup Polaków w formie dopłat do rat kredytów mieszkaniowych. Głównym założeniem jest brak oprocentowania (0%, przy obecnej referencyjnej stopie NBP w wysokości 5,75%).
Oba programy subsydiowania popytu można opisać tak: „państwo, czyli wszyscy obywatele, dopłacają do kredytów nielicznych osób, aby wszyscy w efekcie tak prowadzonej polityki otrzymali na koniec droższe mieszkania”.
Skutki ekonomiczne takich programów są katastrofalne:
– Ogólny wzrost cen mieszkań, w wyniku niezrównoważonej (przez wzrost podaży mieszkań) stymulacji popytu;
– Powstanie zjawiska klientelizmu. Na programie zyskują otrzymujący dofinansowanie do kredytów. Mogą potem być skłonni głosować na polityków, którzy dali im ów przywilej;
– Pojawia się mylne wrażenia, że istnieje uzasadnienie dla wyłączenia części osób spod działania sił rynkowych, w wyniku ignorowania poziomu stóp procentowych ustalanego przez NBP. Rząd używając magicznej różdżki decyduje: „ty, ty i ty od teraz nie podlegacie prawom rynku, a ty, ty i ty już kupiliście lub kupujecie na prawach rynkowych”.
– Przeciwdziałanie ustalanej przez NBP polityce stóp procentowych może być traktowane jako podważenie sensu funkcjonowania instytucji decydującej o tym ważnym elemencie polityki pieniężnej.;
– Wzrost napięć społecznych (efekt FOMO od ang. fear of missing out, czyli strach, że się utraci korzyści, podejmowanie decyzji w zależności od otrzymania dopłaty, niezdrowa redystrybucja – podatnik w części finansuje mieszkanie kredytobiorcy).
W teorii wszystkie programy subsydiowania popytu na rynku nieruchomości (BK2% czy KNS0%) zakładają, że ich wprowadzenie zwiększy popyt na mieszkania, a ten spowoduje zwiększenie podaży mieszkań. Subsydia popytowe mają sens, jeśli chcemy utrzymać istniejącą nadwyżkę podaży (np. zapobiec spadkowi cen rynkowych). Ale to nie są właściwe narzędzia do realizacji celu, jakim jest większa dostępności mieszkań dla przeciętnego Polaka.
Fundamentalną przyczyną katastrofalnych skutków takich programów jest zablokowana podaż mieszkań. Rynek nieruchomości/mieszkalnictwo to jedna z najmocniej regulowanych branż. Istnieje duża liczba regulacji w postaci przepisów dotyczących pozwoleń na budowę, warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, kontroli stanu działki, jej uzbrojenia, wymogów dotyczących parkingów, wysokości pięter w budynkach, wpływu na środowisko, pozwoleń na użytkowanie itd.
Ponieważ polityka subsydiowania kredytów hipotecznych nie odnosi się do pierwotnej przyczyny zablokowania podaży mieszkań, przynosi efekt przeciwny do zamierzonego, czyli wzrost cen.
W moim przekonaniu, to co jest potrzebne, by rynek nieruchomości mógł dobrze w Polsce działać to:
– całkowita rezygnacja z nieodpowiedzialnej i szkodliwej polityki subsydiującej popyt;
– zwiększenie podaży mieszkań poprzez liberalizację regulacji rynku nieruchomości oraz usprawnienie procedur wydawania zezwoleń i przyspieszenie kontroli dokumentów. Przepisy pośrednio ograniczają liczbę mieszkań, bo wymagają czas na spełnienie wymogów przy ich budowie;
– uwalnianie gruntów państwowych i miejskich na potrzeby budownictwa mieszkaniowego, m.in. poprzez zagospodarowanie ogródków działkowych w centrach miast;
– inwestowanie w edukację ekonomiczną obywateli. Wiele osób nieefektywnie inwestuje w mieszkania zamiast np. na rynku kapitałowym. Mocno zakorzenione jest przekonanie, że kupno mieszkania się opłaca, bo nie dość, że można zarabiać na jego wynajmie, to jeszcze jest niemal pewne, że po kilku latach będzie droższe;
– likwidacja podatku Belki (19%), która zmieniłaby priorytety wielu oszczędzających. Zamiast lokować pieniądze w mieszkania, inwestowaliby m.in. w polskie firmy, z dobrym skutkiem;
– ochrona praw właścicieli mieszkań przed niepłacącymi najemcami. Gdy ktoś kupuje mieszkanie pod wynajem, zwiększa całkowitą podaż wynajmowanych lokali, co sprzyja zmniejszeniu rynkowych cen najmu na rynku. A to pośrednio wpływa także na same ceny mieszkań.
Kto ostatecznie „wygrywa” na programach subsydiowania popytu na rynku nieruchomości? To stopień elastyczności popytu lub podaży wpływa na to, kto „zbiera śmietankę” z dopłat do kredytów. Jeśli popyt jest nieelastyczny, a podaż jest elastyczna, to korzyść odniesie przede wszystkim kupujący. Natomiast jeśli to podaż jest nieelastyczna, wartość subsydiów w większości trafi do sprzedającego mieszkania, czyli dewelopera. Tak właśnie było w przypadku programu BK2% i będzie bez wątpienia w spodziewanym KNS0%.
Kontakt do autora:
dr Sergiusz Prokurat
Członek Towarzystwa Ekonomistów Polskich
Wykładowca Coventry University. Autor książki „Praca 2.0: Nie ukryjesz się przed rewolucją rynku pracy”
email: sergiusz.prokurat@gmail.com
tel. +48 502 95 2497
Towarzystwo Ekonomistów Polskich (TEP) krzewi wiedzę ekonomiczną i wyjaśnia zjawiska gospodarcze współczesnego świata, propagując poszanowanie własności prywatnej, wolną konkurencję oraz wolność gospodarczą, jako warunki rozwoju Polski. Zrzesza praktyków biznesu i teoretyków różnych dziedzin nauk ekonomicznych.