Cele i sposoby ich osiągania postulowane w „Polskim Ładzie” i uprawianej od 2016 roku polityce mieszkaniowej rządu mają wspólną cechę: nietrafiony dobór instrumentów. Nie tylko nie zapewniają realizacji zadanych celów, ale pogłębiają negatywne tendencje na rynku mieszkaniowym. Program Mieszkanie+ mający udostępnić dach nad głową rodzinom, których nie stać na zakup mieszkania, zakończył się budową mieszkań o czynszach zbliżonych do rynkowych. „Polski Ład’ to odwrót od niezrealizowanego priorytetu polityki mieszkaniowej, by wspierać mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach i powrót celu realizowanego w latach 2007-2015 czyli zwiększenia dostępności do własnego mieszkania. Zaproponowane w programie rozwiązania mają przede wszystkim charakter popytowy, a ich efektem będzie przede wszystkim wzrost cen realizacji mieszkań. Innym negatywnym skutkiem będzie rozlanie się miast i ekstensywna, generująca wysokie koszty realizacja infrastruktury technicznej i społecznej.
Program „Mieszkanie +” zakończył się klęską: mieszkań o wysokich czynszach, nieatrakcyjnych dla rodzin uboższych, powstało niewiele więcej niż 1 tys. Za to radykalnie wzrosła liczba budowanych mieszkań własnościowych (bardzo niska stopa oprocentowania, lokata oszczędności). Dobrane instrumenty nie uwzględniły potrzeb i możliwości 60% gospodarstw domowych (przede wszystkim młodych). Przeciwnie, zwiększony popyt na mieszkania przełożył się na wzrost cen (pogłębiając przy tym brak wiarygodności kredytowej rodzin niezamożnych), a niedobór mieszkań nie zmniejszył się.
I co w tej sytuacji proponuje nowy program zawarty w „Polskim Ładzie’? Odwrót od deklarowanego (ale i tak przecież nie stosowanego) priorytetu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. W zamian wracamy do celu realizowanego w latach 2007-2015 czyli – przede wszystkim – zwiększenia dostępności do własnego mieszkania. Proponowane instrumenty to pomoc w uzyskaniu wiarygodności kredytowej (gwarancja do kredytu na wkład własny), dofinansowanie wkładu własnego dla rodzin wielodzietnych. I dodatkowo, ułatwienie budowy domów o wielkości zabudów do 70 m.kw. o płaskich dachach – możliwej bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Dodatkowo, przewiduje się dofinansowanie do partycypacji do budownictwa TBS – a więc mieszkań na wynajem.
Proponowane w „Polskim Ładzie” rozwiązania mają przede wszystkim charakter popytowy – wspierają wzrost popytu (gwarancje kredytowe, dotacje na wkład własny). Efektem będzie przede wszystkim wzrost cen realizacji mieszkań, tym groźniejszy, że nałoży się na silny od 4 lat trend wzrostowy. Powtórzy się sytuacja z lat 2010 – 2015, kiedy pomoc finansowa w postaci dopłaty do stopy oprocentowania kredytów mieszkaniowych (Rodzina na Swoim, MdM) w znaczącej części przełożyła się na wyższe ceny materiałów budowlanych czy też cen mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Projektowane rozwiązanie budowy budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m. kw. bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia nie uruchomi mechanizmu na tyle zwiększającego podaż mieszkań, by skutecznie wyhamować wzrost cen. Niesie natomiast za sobą inne zagrożenie – rozlania się miast i ekstensywnej, generującej wysokie koszty realizacji infrastruktury technicznej i społecznej. Wymuszony, wynikowy sposób urbanizacji w zestawieniu z kosztami jej ucywilizowania – obowiązujące i postulowane standardy urbanizacji – spowodują znaczący wzrost kosztów rozwoju miast, miasteczek i wsi. W rezultacie, rozwiązanie uwalniające od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, które miało uradować potencjalny elektorat, prowadzić może do swobodnej budowy swoistych slumsów, 70 metrowych klocków – budowa infrastruktury towarzyszącej nie nadąży bowiem za podażą nowych mieszkań a standardy urbanistyczne nie zostaną dotrzymane.
Gwarantowany przez państwo wkład własny biorących kredyt hipoteczny dostępny ma być dla osób od 20 do 40 roku życia, które nie posiadają wiarygodności kredytowej – nie są w stanie wywiązać się z warunku posiadania wkładu własnego w wysokości żądanej przez bank. Zagraża to uruchomieniem kolejnej (obok kredytów frankowych) pułapki popytowej na rynku mieszkaniowym. Młode osoby bez wiarygodności kredytowej zachęca się do przyjęcia prezentu w postaci dostępności do własności niewielkiego (nawet) budynku mieszkaniowego (70 m.kw. zabudowy) zlokalizowanego na, siłą rzeczy, tanich, nie uzbrojonych w infrastrukturę techniczną i społeczną gruntach. Funduje się im tym samym trudne życie – trudny dostęp do żłobków, przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, brak kanalizacji, transportu publicznego, ośrodków kultury. A także naraża na potencjalną utratę zdolności do spłaty kredytu, a cały system bankowy na utratę stabilności.
Wydaje się, że określenie tego, co dzieje się na rynku mieszkaniowym jako „ład mieszkaniowy” to smutny oksymoron a przymiotnik polski ma tu znaczenie niwelujące. Jest zatem nadzieja, że powyższe czarnowidztwo nie sprawdzi się. I tak, nie powstanie tyle małych o płaskich dachach domków i proces rozlewania się miast będzie przebiegał wolniej – projektowane 150 tys. gwarancji dla wkładu własnego okaże się bowiem zbyt małą (w świetle rosnących cen nieruchomości) kwotą, by licząca się grupa gospodarstw domowych mogła skorzystać z tej formy wsparcia wejścia w posiadanie własności nieruchomości. Tym samym dofinansowanie przez państwo budowy mieszkań społecznych stanie się głównym instrumentem dochodzenia do dachu nad głową. Wrócimy zatem do tak potrzebnego priorytetu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach.
Kontakt do autora:
Dr Irena Herbst
Członkini Towarzystwa Ekonomistów Polskich
e-mail: irena.herbst@centrum-ppp.pl
Towarzystwo Ekonomistów Polskich (TEP) krzewi wiedzę ekonomiczną i wyjaśnia zjawiska gospodarcze współczesnego świata, propagując poszanowanie własności prywatnej, wolną konkurencję oraz wolność gospodarczą, jako warunki rozwoju Polski. Zrzesza praktyków biznesu i teoretyków różnych dziedzin nauk ekonomicznych.